Wyrok Sądu Rejonowego

I C 1234/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 25 maja 2024 roku

Sąd Rejonowy w Warszawie, Mokotów, 25 maja 2024 roku Wydział Cywilny

w składzie:

    Przewodniczący: Sędzia Anna Kowalska

    Protokolant: Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 10 maja 2024 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa "Wynajem Mieszkań Sp. z o.o."

przeciwko "Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o."

o zapłatę 2500 zł

    I. Zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2000 zł (dwa tysiące złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia

        15 marca 2024 roku do dnia zapłaty;

    II. W pozostałym zakresie powództwo oddala;

    III. Ustala, że koszty procesu w 80 % ponosi pozwana "Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o.", zaś w 20 % powódka "Wynajem Mieszkań Sp. z o.o.", przy

        czym szczegółowe wyliczenie kosztów procesu pozostawia referendarzowi

        sądowemu.

SSR Anna Kowalska

UZASADNIENIE

Pozwem z 1 kwietnia 2024 roku powódka "Wynajem Mieszkań Sp. z o.o." wniosła o zasądzenia od pozwanej "Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o." kwoty 2500 zł wraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 15 marca 2024 roku do dnia zapłaty. W uzasadnieniu podała, że pozwana na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2024 roku wynajęła powódce mieszkanie w Warszawie, ul. Kwiatowa 12/3. Przy zawieraniu umowy powódka wręczyła pozwanej kaucję w wysokości 2500 zł. Pismem z dnia 15 lutego 2024 roku powódka wypowiedziała umowę najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Strony zgodnie ustaliły, że umowa najmu przestaje obowiązywać w dniu 15 marca 2024 roku, tego dnia miał nastąpić zwrot mieszkania. Takie ustalenia miały na celu umożliwienie pozwanej wynajęcie mieszkania nowym najemcom od 1 kwietnia 2024 roku. W dniu 15 marca 2024 roku powódka zwróciła przedmiot najmu, co zostało udokumentowane protokołem zdawczo - odbiorczym z dnia 15 marca 2024 roku. Wynajmujący nie zgłosił żadnych zastrzeżeń co do stanu mieszkania. Zwracając przedmiot najmu powódka zażądała zwrotu kaucji, jednak pozwana odmówiła jednocześnie zapewniając, że kaucję po potrąceniu kwoty rachunków za prąd i gaz przeleje na konto bankowe powódki. Dnia 20 marca 2024 roku pozwana przelała na konto powódki kwotę 500 zł potrącając z kaucji oprócz należności za rachunki za prąd i gaz, równowartość czynszu i odstępnego za miesiąc kwiecień 2024 roku. Biorąc pod uwagę, że umowa przestała obowiązywać w dniu 15 marca 2024 roku, wpłacona kaucja pomniejszona o opłaty licznikowe za okres do 15 marca 2024 roku, czyli kwotę 500 zł winna zostać zwrócona w dniu 15 marca 2024 roku. Powódka wskazała, iż w przedmiotowy lokal został wynajęty przez pozwaną nowym najemcom już w dniu 20 marca 2024 roku, a zamieszkali oni w dniu 1 kwietnia 2024 roku.

W dniu 10 kwietnia 2024 roku został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

Sprzeciw od powyższego nakazu zapłaty pozwana złożyła w dniu 20 kwietnia 2024 roku, skarżąc go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przypisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana podniosła, iż umowa najmu została wypowiedziana przez powódkę w dniu 15 lutego 2024 roku. Pozwana podpisała i odesłała przesłane przez powódkę pismo z wypowiedzeniem umowy. Ponadto wskazano, iż powódka sama określiła miesięczny termin wypowiedzenia odwołując się do umowy najmu. Pozwana na skrócenie okresu wypowiedzenia nie wyraziła zgody. W związku z tym powódka odmówiła zapłaty czynszu, czego konsekwencją było potrącenie dokonane przez pozwaną z kaucji należności za czynsz wynikających z umowy najmu. Natomiast pozostałą nadwyżkę w kwocie 500 zł pozwana zwróciła powódce. W związku z tym, iż powódka opuściła przedmiotowy lokal przed upływem okresu wypowiedzenia, pozwana wynajęła je nowym lokatorom. Pozwana podkreśliła, iż nie nakazywała powódce wcześniejszego opuszczenia mieszkania.

    Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

    W dniu 1 lutego 2024 roku "Wynajem Mieszkań Sp. z o.o." zawarła z "Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o." umowę najmu mieszkania składającego się z 2 izb mieszkalnych z kuchnią i łazienką, położonego w Warszawie, ul. Kwiatowa 12/3 opisanego w KW nr WA1M/00123456/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Warszawie, Mokotów. Zgodnie z § 3, w dniu podpisania umowy najemca składa wynajmującemu kaucję w wysokości 2500 zł celem zabezpieczenia czynszu i zwrotu kosztów za ewentualne szkody w wyposażeniu lokalu, nie spowodowane zwyczajnym jego użytkowaniem. Kaucja bez oprocentowania zostanie zwrócona najemcy w chwili zwrotu przedmiotu najmu. Natomiast zgodnie z § 6 każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. W lokalu zamieszkiwały pozwana oraz Maria Wiśniewska i Piotr Wiśniewski.

Dowód: - umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1 lutego 2024 roku - k. 5

              - zeznania świadków Maria Wiśniewska, Piotr Wiśniewski - k.25-27

    Przedmiotowy lokal wydano najemcy, co zostało stwierdzone protokołem zdawczo- odbiorczym z dnia 1 lutego 2024 roku.

Dowód: - protokół zdawczo-odbiorczego lokalu z dnia 1 lutego 2024 roku - k.10

    W dniu 15 lutego 2024 roku powódka wypowiedziała umowę najmu mieszkania.

Dowód: - wypowiedzenie umowy z dnia 15 lutego 2024 roku wraz z potwierdzeniem odbioru - k.15- 17

    Strony zgodnie ustaliły, że rozwiązanie umowy najmu nastąpi w dniu 15 marca 2024 roku i tego samego dnia przedmiotowy lokal zostanie wydany wynajmującemu. Tego też dnia powódka zwróciła przedmiotowy lokal. W dniu 20 marca 2024 roku mąż pozwanej "Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o." zawarł umowę przedwstępną, a w dniu 25 marca 2024 roku umowę najmu przedmiotowego lokalu z nowym najemcą Jan Kowalski. Wydanie lokalu nowemu najemcy nastąpiło w dniu 1 kwietnia 2024 roku.

Dowód: - protokół zdawczo - odbiorczy lokalu z dnia 15 marca 2024 roku k-20

        - zeznania świadków Maria Wiśniewska, Piotr Wiśniewski- k.25-27

        - zeznania powódki "Wynajem Mieszkań Sp. z o.o." - k. 30-32

        - częściowo zeznań pozwanej "Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o." - k. 35-37

        - oświadczenie z 20 marca 2024 roku - k. 40

        - umowa najmu z 25 marca 2024 roku - k. 45

    W dniu 20 marca 2024 roku "Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o." przelała na konto powódki kwotę 500 zł tytułem zwrotu części kaucji. W piśmie z 20 marca 2024 roku wskazała sposób rozliczenia kaucji podając, że do zwrotu pozostała kwota 2000 zł, natomiast potrąciła kwotę 500 zł: należności za prąd w kwocie 200 zł, gaz w kwocie 150 zł, czynsz najmu za kwiecień 2024 roku w kwocie 100 zł, czynsz do spółdzielni "Mieszkaniec" za kwiecień 2024 roku kwocie 30 zł oraz za "Czystość" za kwiecień 2024 roku w kwocie 20 zł

Dowód: - wyciąg rachunku bankowego z dnia 20 marca 2024 roku - k.50

        - pismo pozwanej z dnia 20 marca 2024 roku - k.55-57

        - zeznania świadków Maria Wiśniewska, Piotr Wiśniewski - k.25-27

    Pismem z dnia 25 marca 2024 roku powódka wezwała pozwaną do zwrotu kwoty w wysokości 2000 zł tytułem zwrotu należnej kaucji po potrąceniu należności za gaz i prąd.

Dowód: - pismo powódki z dnia 25 marca 2024 roku - k.60

    Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zeznań powódki, pozwanej świadków oraz zgromadzonych w sprawie dokumentów.

    Sąd dał wiarę w całości zeznaniom świadków Maria Wiśniewska, Piotr Wiśniewski oraz powódki, albowiem były logiczne, spójne i korespondowały ze sobą oraz z pozostałymi wiarygodnym materiałem dowodowym. Zeznania te były szczegółowe, zawierały szereg okoliczności faktycznych, które znajdowały potwierdzenie w innych dowodach, w tym również zeznaniach pozwanej "Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o.".

    Sąd dał w przeważającej mierze wiarę również zeznaniom pozwanej "Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o." - w zakresie w jakim korespondowały z pozostałym wiarygodnym materiałem dowodowym. Niewiarygodne było jednak to, że powódka mogła mieszkać do końca kwietnia 2024 roku i że umowa najmu nie została rozwiązana w dniu 15 marca 2024 roku, skoro już w dniu 20 marca 2024 roku mąż pozwanej zawarła umowę przedwstępną z nowymi najemcami i otrzymał od nich zadatek w wysokości 500 zł, a w dniu 25 marca 2024 roku podpisał z nimi umowę najmu przedmiotowego, zastrzegając datę wydania lokalu na dzień 1 kwietnia 2024 roku.

    Sąd zważył co następuje:

    Powództwo w przeważającej mierze było zasadne. Strony łączyła umowa najmu z dnia 1 lutego 2024 roku dotycząca mieszkania składającego się z 2 izb mieszkalnych z kuchnią i łazienką, położnego w Warszawie, ul. Kwiatowa 12/3. W dniu podpisania umowy powódka wpłaciła na rzecz pozwanej kaucję w wysokości 2500 zł celem zabezpieczenia czynszu i zwrotu kosztów za ewentualne szkody w wyposażeniu lokalu, niespowodowanych jego zwyczajnym używaniem. Zgodnie z § 3 umowy pozwana była zobowiązana do zwrotu kaucji w chwili zwrotu przedmiotu najmu.

     Pozwana w dniu 20 marca 2024 roku zwróciła powódce część kaucji potrącając z niej m. in. należności za czynsz z najmu i czynsz za mieszkanie należny Spółdzielni za miesiąc kwiecień 2024 roku.

     Zgodnie z umową najmu z dnia 1 lutego 2024 roku każda ze stron mogła rozwiązać umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. W niniejszej sprawie powódka wypowiedziała umowę najmu pismem z dnia 15 lutego 2024 roku, którego odbiór potwierdziła pozwana.

     Z ustalonego stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że strony zgodnie skróciły okres wypowiedzenia i umowa została przez nie rozwiązania w dniu 15 marca 2024 roku. Świadczy o tym jednoznacznie zarówno ustalenia stron, zdanie lokalu tego dnia, jak i podpisanie nowej umowy najmu przez pozwaną w dniu 25 marca 2024 roku z innymi najemcami i wydanie im tego lokalu w dniu 1 kwietnia 2024 roku. Pozwana "Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o." nie była zatem uprawniona do pobierania czynszu najmu, opłat do spółdzielni i "Czystość" za kwiecień 2024 roku, gdyż umowa w tym miesiącu już nie obowiązywała. Nie ma przy tym znaczenia z czyjej inicjatywy doszło do skrócenia okresu wypowiedzenia, istotne jest natomiast jedynie, kiedy umowa została rozwiązana. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że umowa najmu rozwiązała się na skutek porozumienia stron i skrócenia okresu wypowiedzenia w dniu 15 marca 2024 roku.

     Zgodnie z umową najmu z dnia 1 lutego 2024 roku, kaucja wpłacona przez najemcę zostanie mu zwrócona w chwili zwrotu przedmiotu najmu. Zatem w chwili zwrotu przedmiotu najmu tj. 15 marca 2024 roku roszczenie najemcy o zwrot kwoty z tytułu kaucji aktualizowało się i stało się wymagalne. Pozwana była uprawniona do potrącenia z kaucji 2500 zł kwoty 200 zł za gaz i 150 zł za energię elektryczną, co zostało przyznane przez powódkę. W pozostałym zakresie natomiast winna zwrócić przedmiotową kwotę. Powódka natomiast zwróciła jedynie kwotę 500 zł w dniu 20 marca 2024 roku. Z uwagi na powyższe zasądzono od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2000 zł, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.

     O żądaniu powódki odnośnie odsetek ustawowych za opóźnienie od wskazanej kwoty Sąd orzekł na podstawie art. 481 k.c., który w § 1 stanowi, że jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W niniejszej sprawie Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 16 marca 2024 roku do dnia zapłaty, gdyż roszczenie o zwrot kaucji stało się wymagalne w dniu 15 marca 2024 roku, a od dnia następnego pozwana pozostała w opóźnieniu w jej zapłacie.

     W punkcie III wyroku Sąd orzekł o kosztach postępowania. Powódka wygrała proces w 80%, a zatem zobowiązana jest do pokrycia kosztów w 20%. Natomiast pozwana zobowiązana jest do pokrycia kosztów w 80%, albowiem w 20% wygrała sprawę. Szczegółowe wyliczenie kosztów Sąd na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. pozostawił referendarzowi sądowemu z uwagi na zgłoszenie żądań przez świadków i konieczność ich rozliczenia.